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疫情袭来 2020年房地产市场能否如2019年一样趋"稳"

中房报记者 秦龙 | 北京报道

于全国房地产市场而言, 2019年是大变化之年。因城施策、放开中小城市户口限制等政策的纷纷出台,让市场不断发生变化。但在“房住不炒”精神之下,“稳”依然贯穿全年。

这进一步体现在房价涨幅上,2月2日,房地产市场研究机构上海易居房地产研究院发布《2019年中国百城房价年度报告》(以下简称“报告”)。报告对2019年的房价涨幅与房地产市场情况进行了总结,报告显示,2019年二线城市房价涨幅终结两位数,重回个位数。

进入到2020年,市场的变化态势仍在继续。

春节期间,新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延,疫情防控成为了当前头等大事。突如其来的疫情,将对2020年上半年房地产市场产生什么样的影响?作为报告执笔人易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国房地产报记者时采访时表示,2020年1月份出现的新型冠状病毒事件,将显著影响一季度的市场交易。后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制,预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态,楼市交易会逐渐活跃。

针对疫情产生的影响,亿翰智库首席分析师张化东则表示,在讨论房地产行业形势前,应首先区分疫情带来的是事件性的冲击还是趋势性的影响。尤其是对于供需两端的影响,短期来看这是事件性的冲击,但如果影响持续扩大,会有引发趋势性影响的风险。

二线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅

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二线城市房价明显降温 

涨幅重回个位数

“2019年全年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米,同比上涨11。2%,相比2018年全年上涨了1452元/平方米”这是报告给出的一组数据。

与此同时,观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线,其大体上呈现倒U型走势。尤其是在5月份房地产政策收紧的情况下,此类曲线终结上扬态势,掉头向下,体现了房地产价格去泡沫的导向。不过,根据国家统计局数据测算,2019年全国房价涨幅为8.7%,换而言之,全国百城的房价涨幅依然偏大。

将维度拓展到近9年全国百城房价涨幅数据,可以看出,2012年和2014年的房价涨幅是比较小的,分别为1.7%和3.3%,2015—2017年涨幅明显扩大。虽然2018年涨幅有所收窄,但2019年涨幅继续扩大,且成为近9年涨幅最大的一年,其涨幅也属于两位数水平。其中一个很重要的原因是,2019年各地预售证管控相对较小,部分中高端项目积极入市,客观上影响了成交结构。从城市结构的因素看,一线城市三四线城市的房价拉升对百城的影响较大。

如何看待2019年全年全国百城房价走势?严跃进从中分析提出,全国房价的涨幅有所扩大,这是市场的风险点。但同时也值得肯定,在2019年5月份政策收紧后,房价泡沫进一步剔除,涨幅相比此前月份是有所收窄的。

城市结构方面,报告指出,观察近9年房价涨幅数据,可以看出,二线城市在2016-2018年三年期间,房价涨幅比较大,即都是两位数水平。2019年终结了这个过程,房价涨幅重回个位数水平,体现了较好的“房住不炒”导向。当然后续也要警惕房价涨幅扩大的风险,尤其是在都市圈、城市群大发展的概念之下。

报告分析,二线城市房价明显降温,值得肯定,三四线城市虽然已经远离了2017年的疯狂涨价阶段,但2019年涨幅依然要大于2018年,后续要警惕房价过快上涨。

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疫情影响之下 

2020年第一季度预计市场交易下降

春节期间,新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延,疫情防控成为了当前头等大事。

突如其来的疫情,将对2020年上半年房地产市场产生什么样的影响?作为报告执笔人严跃进在接受中国房地产报记者采访说,“2020年1月份出现的新型冠状病毒事件,将显著影响一季度的市场交易。当然客观上说,后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制,预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态,楼市交易会逐渐活跃。”

严跃进在报告中亦表示,2020年第一季度预计市场交易不会太好,客观上会牵制房价的走势。到第二季度,虽然交易量会开始上升,但预计各城市库存压力较大,所以依然会有降价促销的动作,进而继续牵制房价的上涨。房价总体上会进一步平稳,这有助于降低购房者的购房成本 。

针对疫情产生的影响,亿翰智库首席分析师张化东则指出,在讨论房地产行业形势前,应首先区分疫情带来的是事件性的冲击还是趋势性的影响。尤其是对于供需两端的影响,短期来看这是事件性的冲击,但如果影响持续扩大,会有引发趋势性影响的风险。

“从本月的销售情况来看,大部分房企的销售数据同比在下降,同时排名的变化也比较大。我认为1月的数据并无法体现全年的情况,因为今年的1月比较特殊。即使有部分房企1月的销售数据有增长,也多是2019年12月销售未确认的部分。不难看出,1月数据整体有所下滑。”针对近日亿翰智库发布的2020年1月房企销售排名榜单张化东这样分析道。

来源:中国房地产报

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